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潍坊律协公众号
潍坊市 民事
单 位: 山东春水律师事务所
作 者：崔红艳
手机号码：15963406966
执业证号：13707201011206111
内容摘要：旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。本文主要以旧村改造过程中涌现的房屋买卖纠纷为背景，主要探讨“反悔式”房屋买卖纠纷，即在拆迁时已经发生的房屋买卖关系因面临较大补偿数额而一方反悔的法律问题，此类纠纷往往是卖方“反悔”，核心矛盾点即“利益纠纷”，发生率较高，甚至出现一些钉子户，影响拆迁安置的顺利进行和旧村城市化的进程，主要围绕房屋买卖合同纠纷现状及合同效力进行分析。
关键词：旧村改造 农村房屋买卖纠纷 合同无效纠纷
从一起案件看旧村改造时涌现的“反悔式”房屋买卖纠纷
案件简介：原告刘某英（坊房字第**号城镇私房所有权证房屋所有权人）、被告刘某贤（买房人）、被告刘某平（系原告哥哥，代为卖房）三人均系某村村民，原告刘某英于上世纪80年代离开户口迁至外市，村中上述自建房屋寻找同村的买家，2002年10月13日被告刘某贤与刘某平达成口头协议，购买刘某英名下的旧房一套，缴纳房款后刘某平出具收到条一份，载明购房人为刘某孝（刘某贤之子），送款人刘某贤，卖房人为刘某英，刘某平为代收人，此收到条为刘某平书写。交房后，刘某贤夫妇一直居住至2017年房屋拆迁时为止。现因涉案房屋面临拆迁补偿安置问题，原告与被告发生纠纷起诉至法院，主张二被告之间买卖无效。经查实，2017年9月，该村委已与刘某孝订立了《拆迁补偿安置协议》，协议中明确该房屋补偿给刘某孝的依据为通过合法购买取得。因存在争议，虽房屋拆迁补偿款已补偿，刘某英占据房屋阻挡拆除至今。
此案件即为典型的“反悔式”房屋买卖纠纷，房屋买卖发生于15年前，原告多年来未主张买卖无效，偏在拆迁补偿时突然出现纠纷，本案具有一定的代表性，且在农村拆迁安置中出现了约30多户类似纠纷，具有群体性。
一、旧村改造中出现的房屋买卖纠纷现状及分析
旧村改造中的“反悔式”房屋买卖纠纷往往呈现以下特点：1、从诉讼双方来看：以卖房人主张合同无效并返还的居多，其次是主张撤销合同；2、发生时间久远。房屋买卖大多发生在诉前2年以上，更甚者10年以上，历史遗留问题多且复杂；3、交易手续不完备。宅基地房屋买卖缺乏房屋产权登记的公示效力，买受人无法获得所有权人的保护。集体经济成员之间基于熟悉和信任采取口头交易，流程买卖简化，发生争议时缺乏书面证据；4、合同履行情况，多数买卖已经完成，给付金钱并占有使用房屋多年；5、涉及人数较多，既包括诉讼双方人数较多，也包括同类型案件在同村中发生的户数较多。如有的案例中买卖双方当事人均已故，发生诸多子女继承纷争。同村中往往存在多户同类纠纷；6、从纠纷起因来看，大都由于土地增值、征用补偿带来的利益纷争。甚至有的农村拆迁中出现过天价赔偿，利益当前出现一些不守诚信的人，归根结底还是利益纠纷；7、从房屋现状来看，因占有使用多年，有的房屋已经过翻新、装修、重建、改造等添附行为。
卖方主张房屋买卖无效的理由多为：无权处分、无权代理、交易方身份不适格等。如开篇案例中原告以无权代理主张无效，如有继承权的子女之一为出卖方，其他享有继承权的子女以无权处分主张买卖无效。在买方为非集体经济成员时影响合同效力，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[1]规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《全国民事审判工作会议纪要》[2](2015年4月征求意见稿)第35条：“……农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”因此，若案件中出现非集体经济组织成员的人员房屋买卖情况效力问题，认定为无效为法院的一般审判原则。本文不再探讨该类型无效的纠纷，仅讨论同一集体组织成员之间的房屋买卖纠纷。
二、反悔式房屋买卖纠纷的合同效力认定问题
正如前文所述，该类纠纷进入诉讼程序后，庭审归纳的争议焦点首先必为合同效力问题。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由，是受合同法调整的法律关系。
首先，是否为无效的合同。合同无效是对合同效力的根本否定，最为严格，合同无效即自始无效。合同法第52条规定了法定无效的5种情形，实践中此类纠纷常见构成法定无效的情形往往有以下几种：第一，买方身份之否定。买方为非集体经济组织成员订立的买卖合同，非集体经济成员买卖有效的特殊情况此文不在探讨。第二，标的物之否定。买卖合同的房屋属于违章建筑物，由于违章建筑违反了法律或法规的强制性规定，具有天然无效性。而多数“反悔”的卖方以合同无效进行主张，却不存在明显的法定无效情形，我们应该以事实为依据、以法律为准绳对合同效力进行判断。
其次，是否为效力待定的合同。“反悔”的卖方主张合同无效，往往依据的事由为无权处分、无权代理、显失公平等，而此类事由并非合同无效的法定情形，即使存在此类情况也不必然导致合同无效。笔者认为此类情形的买卖关系在排除了法定无效情形及其他合同无效情形下应当属于效力待定的合同，应当结合具体的情况分析：
1、无权处分的房屋买卖纠纷。该类纠纷在买卖发生时卖方并非房屋所有权人或者并非唯一的所有权人。在济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2546号案件中，原告主张享有父亲在农村房屋的继承权，而其弟弟擅自处分了该房屋，属于无权处分，应当无效。原告因继承对房屋享有份额，但法院认为原告非集体经济组织成员，而被告作为其父亲在该村的唯一合法继承人对房屋有处分权，且买卖合同成立生效，且房屋买卖行为已经履行完毕，法院判决驳回原告诉请。笔者认为判断是否因无权处分导致该类房屋买卖无效应当考虑以下几点：（1）买方以自己名义处分该房屋时为继承人之一或房屋共有人之一，拥有全部或部分处分权，若买卖时没有处分权但后来又取得了处分权；（2）买卖双方均为集体经济成员；（3）双方买卖合同履行完毕，符合市场交易习惯，支付金钱，交付房屋，价格合理。若符合以上条件，应当认定为有效，且从保护善意第三人的角度，其他的权利人不能以不知情或无处分权为由主张合同无效，否则不利于市场交易安全，但房屋所获的收益其他继承人应当有权主张按份额分配。
2、无权代理的房屋买卖纠纷。即交易方以他人名义进行买卖，所有权人主张无效的纠纷。实践分析，无权代理的房屋买卖有三种可能的结果：（1）经否定之追认，合同无效；（2）经肯定之追认，合同有效；（3）符合表见代理，合同有效。对于前两种情况，被代理人的追认或拒绝应当在法定期限内。而合同被认定为无效合同时，该民事责任应该由代理人来承担。第三种情况，需要证明构成表见代理。开篇案例中，刘某平代原告买卖房屋，虽然事实上得到了授权因时隔十几年缺乏有效证据，原告主张其无权代理，买方若想胜诉需要举证其构成表见代理，刘某平为其亲哥哥且拿着房屋钥匙，原告有理由相信其有代理权而与之交易，若认定构成表见代理，则该买卖合同应当有效。
结合目前多地法院判例来看，只要房屋买卖符合农村房屋买卖条件且不存在法定无效的情形，法院更倾向于认定买卖有效，旨在保护市场交易安全。
三、“反悔式”房屋买卖合同无效的确认之诉是否适用诉讼时效问题及权利时间限制的分析
（一）确认买卖合同无效之诉是否适用诉讼时效问题。
此类房屋买卖纠纷往往发生于起诉前3年以上，关于起诉是否适用诉讼时效的问题在实践中存在争议，不同法院、不同审判人员之间出现了不同的裁判观点。第一种观点认为不适用诉讼时效：认为主张房屋买卖无效为确认之诉，确认权属于形成权，不适用诉讼时效。如济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2546号民事判决书中“本院认为，原告要求确认合同无效的诉讼请求，属于形成权，不适用诉讼时效的规定，故原告要求确认卖契无效并未超过诉讼时效。”[3]第二种观点认为适用诉讼时效，从合同法的角度，认为农村宅基地房屋买卖纠纷应适用诉讼时效。而同样的情形，山东省青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第2号民事判决书中却不同：“根据法律规定，农村宅基地房屋买卖纠纷应适用诉讼时效。张岚主张其祖父张忠德与王德杰签订的房屋买卖合同无效并予以返还，应自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起两年内主张权利。……张岚请求确认王德杰与其祖父张忠德签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求已过诉讼时效，法院依法不予支持。”[4]
法律的理解与适用存在争议出现了截然不同的裁判结果，笔者同意第一种裁判意见，诉讼时效在法律上适用于请求权，但确认合同无效的权利属于形成权，属于确认之诉而非请求之诉，不适用诉讼时效，因此不能以诉讼时效作为抗辩事由，但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。
（二）反悔式房屋买卖纠纷是否适用除斥期间的分析
难道交易方可以随时反悔而不受时间限制吗？这显然既不符合市场交易原则，不利于市场交易安全。法谚云：法律不保护躺在权利上睡觉的人。因为法律只能依据接近真相的事实（证据）决断是非，当行使权利的时间越长，就越难以接近真相，就越难决断是非。对于权利人来说必须考虑两个因素，一是诉讼时效，二是除斥期间。除斥期间是指法律规定某民事实体权利存在的期间，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭，且除斥期间必须法定，不适用中止、中断和延长，是一个绝对期间。实践中，需根据纠纷当事人所主张的不同情况来判断是否适用除斥期间。
第一、主张撤销房屋买卖合同的纠纷。合同撤销权为形成权，一旦行使撤销权对合同效力具有溯及力，合同自始无效，因此撤销权无疑要适用除斥期间。根据合同法，存在下列情形可以行使撤销权：限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人以被代理人名义订立的合同，当事人因重大误解、显失公平，或一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方可以行使撤销权。撤销权的除斥期间，《合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”[5] 笔者遇到的另一案件中，董某及其妻子在2013年将农村自有房屋卖给同村李某，后2017年面临拆迁时，其妻子称其丈夫患有偏瘫，签字时没有行为能力，称买房人诱骗其成交，主张撤销合同。在该案中，房屋买卖合同于2013年已成立生效，且履行完毕，其妻子主张撤销应当举证证明存在撤销的情形，即使其存在撤销情形，拥有对合同的撤销权，她的撤销权行使的期间自应当知道之日起即2013年其计算1年，早已超过时间，除斥期间不适用中止、中断和延长，因此她已无撤销合同的权利，被告以此答辩将导致驳回诉讼请求。
第二、主张合同无效是否适用除斥期间。合同无效为自始无效，当事人任何时候都可以向法院主张确认合同无效。但笔者认为有一个重要的前提，就是合同应当为无效合同时才可以不受任何时间的限制，这是当事人具有请求确认无效的权利的前提，而“反悔式”房屋买卖纠纷大部分案件的效力实为效力待定或可撤销的合同。如开篇案例，原告称被告为无权代理，无权代理的合同根据民法及合同法规定为效力待定的合同，并非无效合同，其不具备这个大前提，自然需要受到时间的限制。原告拥有追认权和拒绝权，而原告拥有的此项权利显然为形成权，应当适用除斥期间，原告虽主张合同无效，但实际是在行使拒绝追认权，而非合同无效的请求确认权，因此该案应驳回原告诉讼请求。同样，济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2546号民事判决书中写到：“退一步讲，即使原告不知道杨某山卖房产的事实，但自该房产交付后十余年原告对诉争房产的归属、收益等情况不闻不问，显与情理不符。”[3]法院判决中虽未明确主张合同无效有无时间限制，但在自由裁量时从时间长短和常理来考虑权利人怠于行使权利的不利后果。
综上，“反悔式”房屋买卖合同纠纷因利益纷争所起，核心争议为合同效力问题，需结合案件事实考虑无权代理、无权处分的情形，对于符合法律规定、完成交易实际交付、长期占有使用房屋的，以认定合同有效为原则，认定无效为例外，意在保护市场交易安全及保障旧村改造顺利进行。但同时注意，应当尊重历史，同时照顾现实。针对历史遗留问题要逐步梳理出对买卖纠纷有影响的问题；应当注重裁判的法律和社会双重效果；要综合权衡买卖双方的利益，追求公平正义。“反悔式”买卖纠纷多为卖方不遵守诚实信用原则，但也要综合考虑买卖双方的利益是否存在失衡、是否有无权处分、无权代理的情形，不能一概而论。
注释
[1] 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
[2] 《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿）
[3] 山东省济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2546号民事判决书
[4] 山东省青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第2号民事判决书
[5] 《中华人民共和国合同法》第七十五条。
（字数：4821字）
